中信证券解读不动产私募投资基金试点启动：加速盘活存量资产，持续利好运营能力

　　文丨陈聪 张全国

　　2月20日证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，证监会将指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管措施，以支持不动产市场平稳健康发展。

　　▍不动产资产业态覆盖面广，鼓励投资者广泛参与。

　　通知明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，几乎涵盖了所有房地产类资产，并不只局限于个别“政策红利型资产”；通知要求试点基金产品投资者首轮实缴出资不得低于1000万元人民币，且以机构投资者为主，自然人投资者合计出资金额不得超过实缴金额的20%。试点基金在符合一定前提下可以扩募，并鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。我们认为本次试点将大部分不动产业态一次性纳入，充分体现了监管机构盘活存量资产、满足合理融资需求的态度。

　　▍差异化安排预计将进一步健全资本市场资金配置功能，对优质房企发展形成实质性助力。

　　本次试点方案充分考虑了不动产私募投资基金规模较大、期限较长且基金底层投资项目通常需要较大额度资金补充等特点，明确符合条件的基金在为被投企业提供借款或担保时将在现行规定的股债比限制方面进行差异化安排，以适应不动产私募投资基金的投资策略。我们相信，私募基金大规模、规范化地参与房地产行业投资将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解行业部分企业的融资困境，降低企业资金成本，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力。

　　▍中长期而言，公募REITS市场底层资产范围也有望向房地产类进一步扩大。

　　当前公募REITs市场底层资产主要集中于基础设施领域，2022年12月8日证监会副主席李超表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”，标志着我国公募REITs市场有望迎来新一轮底层资产类型增加与规模扩容。中期而言，我们认为不动产私募投资基金将与我国公募REITs市场相互促进，共同发展，补足我国不动产领域“投融管退”良性循环中的关键短板。

　　▍房地产定义的现代化，持续利好具备核心资产和运营能力的企业。

　　房地产开发并不是一个成长性行业，但房地产业不止于房地产开发。房地产是指不动产的营建，运营，管理，服务和相关交易的一系列内容。随着房地产定义的现代化，房地产企业的发展空间也显现出来。企业一旦持有具备稳定现金流入的不动产，则其存量资源可能会被加快盘活。具备资产运营管理能力的企业，也将受益于这一持续的改革。

　　▍风险因素：

　　不动产私募投资基金试点仍需要时间，当前也具备一定的门槛，需要循序渐进，短期不宜高估其对房地产开发投资资金来源的影响。不动产私募投资基金和REITs的主体存在差异，即REITs的运营主体要求为公募基金，未来两个产品可能存在对接上的挑战。

　　▍政策持续销售复苏，积极看待地产板块投资价值。

　　我们认为，行业不仅有周期性复苏，更有趋势性变化。企业内卷拿地结束了，信用债市场的筛选企业的标准更加理性了，需求侧政策的区域差异扩大了，核心城市的房价基本稳定可以和全国范围房地产产业链的持续复苏并存。