楼市，真的燃起来了（楼市背后真正的逻辑）

　　2022年，楼市寒冬。

　　全年开发投资下滑10%，为年度最大跌幅。上一次开发投资承压，还是去库存的2015年，当年开发投资仍然增长1%。全年土地出让下滑53.4%，新开工下滑39.4%，也都是年度最大跌幅。

　　去年全国销售额13.3万亿元，一年少了将近5万亿元。TOP100房企销售额同比下滑逾40%，排名前50民营房企有超过70%出现资金流紧张，甚至公开市场违约。

　　寒冬之后，楼市的2023迎来梦幻开局。尤其是农历春节假期回来后，成都楼市回暖、杭州回暖、苏州回暖、东莞回暖……

　　一地房产中介更是喊出了惊人的口号：跌了三年的楼市，一周就要涨回来。

　　金融市场也给予了非常的积极回应。反应内需的黑色系持续爆发，铁矿石主力期货价格已经去到了922元/吨，大幅刷新节前高位，较去年11月累计上涨57%。螺纹钢也是如此，连续5天大涨，累计涨幅高达5.5%。

　　

　　楼市突然强势回暖，让普通购房者陷入深深的迷茫：到底是市场反弹下的昙花一现，还是市场反转下的启动上冲？

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　　当下，全国楼市最燃的城市，恐怕要算成都了。

　　1月23日至2月19日，成都一二手房共计成交20359套，是杭州、南京同期的2倍有余。其中，新房成交7282套，二手房成交13077套。2月6日之后，新房每日成交500套左右，二手房成交800-1000套。

　　上周，成都累计成交7564套，单周销量超过过去三周总量的50%以上。其中，2月13日，单日成交突破1500套，是其深圳一周的量。可见成都楼市成交有多么活跃。

　　

　　成交火爆之后，房价就会蠢蠢欲动。据国家统计局数据，今年1月，成都房价环比上涨超过0.6%，仅次于上海以及合肥的0.7%。同比涨幅高达8.6%，位居全国首位。更为劲爆的是，上周某新盘取证，备案单价每平米去到79120元，捅破了成都新房房价天花板。

　　很显然，成都是整个西南地区乃至整个西部地区房市复苏最明显的城市。

　　其实，2018年以来，成都房价绝大多时候都在涨，只是短暂在2021年小幅跌过5个月，之后继续一路上涨。尤其是2022年，在全国楼市寒冬之下，成都可谓是中国楼市韧性最强的城市了。先感受一下房价氛围：

　　

　　2022年，全国每个月房价没有下跌的城市，只有4座——北京、上海、成都以及杭州。其中，杭州因为新房严重限价，与市场价差距很大，保持每个月上涨有一定必然性。成都虽然也有限价，但与市场价悬殊相对偏小，且二手房市场非常成熟，算是一个健康良性的楼市格局。

　　去年，成都二手房累计成交151376套，是2021年成交量的310%。其中，新房成交142982套，同比仍有下跌，但成交量PK掉一线城市，位列全国NO.1。需要说明的是，成都住房市场二手房较为热门，新房市场多呈现出改善特征，因为建面单价与总价较高，成交量要逊色一些。

　　

　　成都二手房市场相对成熟，也说明居住需求非常旺盛。据贝壳研究院数据，成都二手房买房人的平均年龄仅仅33岁。从年龄可以推断，大多为首次置业。

　　

　　成都楼市为何会如此坚挺？

　　目前，成都常住人口高达2119万人（较10年前流净入660万），仅次于重庆、上海与北京。2021年，成都人口净流入超过20万人，如果排除武汉异常的100万，位列全国第一。2022年，数据还未出炉，相信进入全国前3没多大问题。目前，成都经济总量突破2万亿元，位居全国第7位。且安逸、休闲、宜居的城市环境与氛围，吸引着一批又一批从一线城市回来的年轻人。

　　

　　成都楼市延续火热势头，颇有一些特立独行。

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　　除了成都外，强二线的苏州最近两周也比较猛，新房成交有700-800套，相比春节前一周成交暴涨了10倍。武汉也是，这个月前12天，新房成交突破4300套，环比暴增300%。

　　一线城市成交也有所回暖。北京2月二手住宅网签累计5393套，日均415套，一些地区节后带看量甚至达到2017年同期水平。上海2月日均成交达到500多套，基本超过枯荣线1.5万套左右。深圳上周二手房成交高达780套，刷新2022年周度最高记录。广州新房成交也有所起色，但要弱于北上深。

　　全国楼市剖有燃起来的市场氛围。在我看来，这是政策组合拳的必然。2022年11月以来，政策密集打出了“三支箭”，从保交楼到保企业，进行了超大规模的救援。

　　第一支箭，信贷。据中指院统计，自从金融16条以来（截止1月31日），商业认知的“永远涨”的固有信仰。这也颠覆了多数炒房客的幻想。

　　

　　房地产行业终究还是告别了野蛮生长的黄金时代。大时代落幕，地产已经不可避免地进入了存量时代。房住不炒，不是一句空话。它会在中国楼市历史上留下浓墨重彩的一笔。（全文完）