华侨城的压力与坚守（华侨城精神）

　　当下，房地产迎来重大救市政策，房企融资闸门逐步打开，许多挣扎在盈亏边缘的开发商“起死回生”，纷纷开启“保交楼”，给购房者吃下“定心丸”。

　　“国之重器，企业担当”，顶着央企金字招牌的华侨城A（000069.SZ），虽然提前交付楼盘，却遭到了购房者的集体拒绝。

　　12月20日，是武汉洪山区华侨城欢乐天际小区交房的日子，满心欢喜前来收房的购房者却发现了宣传与实际不符、交付品质等10多项问题。

　　鳌头财经注意到，向来以品质自居的华侨城，前几年高周转扩张的后遗症已经逐渐显露，前几年高价拿下的地逐步交付，随之而来的却是各种投诉维权。

　　今年4月，执掌华侨城8年的段先念在赞誉与争议中抱憾谢幕，正式告别华侨城。接替者是同为央企的保利集团原总经理张振高。

　　随着段先念的“退场”，华侨城A业绩下滑空间扩大，营收回落至两年前。三季报显示，2022年前9个月，华侨城A实现营收292.81亿元，同比减少40.78%；归属于上市公司股东的净利润为1.26亿元，同比减少96.31%。

　　段先念已功成身退，但是也给继任者留下了债务难题。快速扩张的华侨城资金链紧张、负债规模膨胀，从2014年段先念上任时不到630亿元一路飙升到2022年9月30日的3469亿元，资产负债率增长至74.45%。三大现金流首次在今年半年报中全面告负。

　　此外，在文旅和地产都不明朗的当下，华侨城仍然坚守“文旅+地产”的发展路径。只是，在如今房住不炒的后地产时代背景下，华侨城跑马圈地的“老路”，并不好走了。

　　段先念“文旅造城”

　　在西安，段先念发家于房地产。20多年前，他担任西安高科（集团）总经理，提出“城市运营”概念，带领西安高科一度成为中国最大500家企业之一，也成为当时西安最大的房地产开发企业。

　　西安耕耘十八年后，段先念变换了新赛道，受命南下深圳接掌央企华侨城，他将曲江模式、大刀阔斧的风格带到了华侨城集团，一举开创了华侨城集团的“段先念时代”，目标是打造中国的文化产业航母。2015年9月，他正式出任公司董事长。

　　段先念受命于华侨城动荡和经营业绩下滑之际，2015年上半年，华侨城A实现营业收入101.61亿元，同比下降25.27%，净利润为14.14亿元，同比下降26.08%。其中，旅游综合收入、房地产结算收入同比下降幅度均超过20%。

　　为寻求新的业绩增长点，段先念将自己丰富的文旅经验运用到华侨城的发展中，在早期“旅游+地产”的基础上，段先念确立了“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，并迅速推进。

　　2016年华侨城集团与云南省政府签订超过千亿的全面战略合作协议，以重组的方式参与云南省国企改革，入股云南旅游。

　　2017年6月，华侨城宣布将投资2380亿元打造大西安文化旅游新高地，计划未来5年，将以“周秦汉唐文化+现代化国际化大都市”为主线，实施“1+7”系列重大项目建设，打造“文化+旅游+城镇化”大载体、大平台、大产业。

　　“经营，是人生的最高境界。”段先念通过一系列改革，执掌华侨城八载，带领其跻身千亿营收阵营，资产规模迅速扩大。

　　官网显示，“十三五”时期，华侨城集团总资产由“十二五”末的1370亿元增长至2020年的6980亿元，年复合增长率39%，短短五年增长超5000亿元。

　　目前，华侨城集团在全国运营和管理景区近80家，位列全球主题公园集团第三、亚洲第一，华侨城集团的欢乐谷相继落户深圳、北京、上海、武汉、西安等8个重要城市。

　　2014年至2020年，华侨城A的营收从307.2亿元增长至818.7亿元；2020年，在疫情承压、房地产和旅游行业均遭受冲击的情况下，华侨城A的营收增长率达到36.39%。2022年1-11月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客5948.84万人次，为去年同期73%的水平。

　　“野性”扩张现债务隐忧

　　持续扩张和自持物业的重资产模式，让华侨城这两年也陷入了“增收不增利”的窘境。2014年至2020年，华侨城A的营收从307.2亿元增长至818.7亿元。

　　2021年，华侨城A营业收入首次超过千亿，但净利润仅为37.99亿元，同比下降幅度高达70.05%，这一净利润水平尚不及2012年，当年，公司实现的净利润为38.50亿元。2021年的扣非净利润仅为22.97亿元，低于2010年的30.08亿元。

　　近日，华侨城发布的三季报显示，2022年前9个月，华侨城A实现营收292.81亿元，同比减少40.78%；归属于上市公司股东的净利润为1.26亿元，同比减少96.31%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损2.46亿元，同比减少108.62%。

　　华侨城在公布三季报的同时，也发布了出售子公司的消息。公告称，华侨城拟公开挂牌转让间接持有的上海首驰企业管理有限公司51%股权。华侨城表示，出售上海首驰51%股权有利于盘活存量资产，优化资本结构，同时加快优质项目经营节奏、提质增效。

　　事实上，华侨城从2018年起开启“卖卖卖”的模式。据不完全统计，四年间，华侨城至少出售或转让30多家子公司及债权，当中包括不少文旅项目。

　　今年以来，华侨城已经发起了四轮融资，最近一次是7月11日，华侨城A发行了2022年度第四期中期票据，发行金额为20亿元。这种“借新还旧”的操作，已经成为华侨城化解债务压力的一贯操作。

　　出售资产，借新还旧回笼资金仍然“缺钱”，资产负债率增长至74.45%。三大现金流首次在今年半年报中全面告负。

　　财报显示，华侨城上半年经营性现金流净额由9.88亿元下降至-62.02亿元，同比下降727.6%，投资活动现金流和筹资活动现金流净额分别为-11.40亿元和－101.13亿元。这也是自2019年以来，华侨城三大现金流首次在半年报中全面告负。

　　华侨城账上的货币资金也出现大幅下滑。截至9月末，华侨城的货币资金约468.57亿元，较今年年初的675.73亿元减少了207.76亿元，下降幅度约31%。对此，华侨城表示，主要是支付应付工程款及为降低债务风险，持续减少有息负债。

　　“相信眼下的困难不过是通往光辉愿景的坎坷之路。只要坚定信心信念、清晰转型升级路径，巨大的发展潜力将会把我们带到更加广阔的未来。”几个月前，时任华侨城董事长、党委书记段先念在公司2022年度工作会议上发表了一番颇为慷慨激昂的讲话，对华侨城未来发展充满信心。