免税业务收购案重启，格力地产如何讲好“房企转型故事”？

　　重启免税业务收购案后，格力地产再次成为资本市场的热门标的。短短一周时间内，格力地产股价上升至12.69元/股，大涨77.23%。这一次，格力地产能否讲好免税转型的新故事？

　　格力地产再次成为二级市场的话题中心。

　　12月中旬，格力地产拿下6连扳，股价上涨至12.69元/股，区间涨幅高达77.23%。消息面上，12月8日，格力地产重启了已搁置两年的免税业务收购案。拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的珠海免税100%股权。

　　就在格力地产宣布收购消息的前两日，一度严防死守的防疫政策迅速放开，推动着二级市场免税股也一同上涨，概念指数连续多日飘红。尤其是12月8日前后，免税店板块指数突破1000点，并一度冲破1100点。而一个月以前，这一数据还未破900。

　　券商一哥中信证券也曾在18日的研报中表示，建议围绕医药医疗、地产产业链和出行链三条内需主线均衡配置，出行链即包括餐饮、酒店和免税。占据了其中两项的格力地产，正准备完成自己两年来的转型“执念”。

　　格力地产的免税“执念”

　　早在两年前，格力地产就曾宣布购买珠海免税100%的股权，交易对价达122亿元。

　　彼时的免税板块也一样正值风口，大量地产公司青睐免税股，不少公司“沾上”免税概念即涨停，如王府井在2020年6月拿下国内第八张免税牌照后，股价30天暴涨168%。

　　而格力地产的实控人珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，同时也是珠海免税的实控人，这场胜算很大的关联交易也在当时获得了市场的青睐。与此次情况相同的是，格力地产也在重组方案公布后经历了一轮大涨，拿下8个涨停板，股价一度来到了17元往上，第二季度内累计涨超170%。

　　而在12月8日发布的一系列公告中，格力地产也将两次重组预案放在一起，对比了调整前后的差异。

　　公告显示，调整后的重组方案为，公司将以发行股份及支付现金的方式，购买免税集团100%股权，并拟向不超过35名投资者非公开发行股票募集配套资金。

　　新的重组方案明确标注，募集配套资金总额将超过8亿元，而不是曾经的不超过8亿元。同时，募集配套资金总额将不超过本次交易中上市公司已发行股份购买资产的交易金额的100%，并且募集配套资金发行股份数量不超过本次购买资产完成后上市公司总股本的30%。

　　新方案也新增了募集资金的具体用途，并限定了用于补充流动资金及偿还债务的资金比例，承诺这笔资金将不用于拿地、开发新楼盘等。

　　公告同时对于原重组议案的暂停事宜进行了简单描述。据了解，原重组相关议案已分别经公司在2020年召开的三次董事会上审议通过。但因原重组相关主体涉嫌内幕交易被中国证监会立案调查或者被司法机关立案侦查，根据当时生效的监管规则规定，公司决定暂停原重组。

　　上述公告中提及的相关主体即为格力地产原董事长鲁君四，2020年12月，鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易被立案调查。2021年2月10日，格力地产决定暂停原重组。直到今年11月，格力地产迎来新掌门人，这才让这一暂停事由得以消除。

　　不过，鲁君四并没有就此在这次重组事件中“消失”，企查查资料显示，2020年1月，鲁君四成为珠海免税董事长，目前，其仍保持该职。

　　不可忽视的业绩压力

　　公开资料显示，格力地产原为格力集团旗下的地产子公司，与格力电器当属同级。

　　但前母公司对于地产业务并不重视，格力电器董事长董明珠也曾在多个公开场合撇清与格力地产的关系。直到2015年，格力集团正式将所持有的格力地产的51%股权转让给了珠海投资，格力地产从此开始了“单飞”之路。

　　不过，不管是此前在格力集团旗下，还是2015年以后在珠海投资控制之下，格力地产的业绩表现始终不理想。

　　2009年，格力地产通过借壳完成上市，在其刚刚上市的一年中，格力地产实现营收为11.57亿，净利润为2.35亿；而到了2014年，即格力地产“单飞”前的一年，其营收为14.66亿，净利润则为3.13亿。5年间，格力地产的营收仅仅增长了26.7%，净利润仅增长了33.19%。

　　2015年，营收数据得到了大幅攀升，为25.45亿元，净利润也暴涨至13.71亿。但好景不长，到了2021年，格力地产的营收为71.33亿，净利润3.21亿元，较上年同期下降42.63%；2022年1-9月实现营收27.55亿元，同比下降55.35%，净利润-0.61亿元，同比下降109.50%。

　　格力地产在公告中表示，若未来房地产市场持续低迷，相关资产也存在减值风险，截至9月末，格力地产存货及投资性房地产账面价值合计为264.72亿元，占公司总资产的80.51%。

　　业绩的长期承压构成了格力地产一经董事长换届，就积极重启重组预案的原因之一。格力地产也在12月8日的公告中表示了重组完成后的愿景。公告称，通过本次重组，公司将发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业，发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。

　　这一次，格力地产下定了“去地产”的决心。

　　“转型之路”

　　实际上，早在2015年，格力地产就曾下过这样的决心，并持续寻求转型。但7年来，其转型之路并不平坦。

　　截至今年上半年，格力地产的房地产业务收入仍是公司的主要营收来源，占比为78.18%。自2020年以来，房地产收入的占比一直高居不下，始终维持在80%以上，2021年还达到了89.46%，险些突破90%。

　　2015年，格力地产就明确提出“去地产化”的策略，还曾在当年成立了海控商保公司和海控小贷公司，意图扩展互联网金融业务。

　　目前，这两家公司仍在格力地产的投资列表中，企查查显示，格力地产持有海控商保公司100%股权，持有海控小贷公司40%股权，为两家公司的第一大股东。

　　不过，格力地产并没有在业绩报告中披露金融业务具体的收入，这项业务的收入仍被归于其他业务收入中。

　　此外，在重组预案及财报中反复提及的大健康领域方面，格力地产也早在2020年就出手布局。2020年5月，格力地产收购了科华生物18.64%的股份，收购价为17.26亿元，这笔投资计入长期股权投资并按权益法核算。

　　但目前，科华生物正身陷“百亿仲裁案”中。2021年7月13日晚间，格力地产发布关于参股公司涉及仲裁的公告。公告显示，格力地产于2021年7月13日收到科华生物转来的文件，申请人彭年才、李明、苗保刚、西安昱景同益企业管理合伙企业（有限合伙）就其与科华生物于2018年6月8日签订的《投资协议书》所引起的争议提起了仲裁。彼时的仲裁申请金额为105.04亿元及违约金、仲裁费用、律师费等。

　　目前，这一仲裁案还处在收尾阶段，同时，科华生物已收到深交所的退市警告，由此可见，格力地产在大健康领域的主要成分公司也存在风险。

　　反观即将收购的珠海免税，也在近两年的宏观因素影响下出现了业绩下滑的情况。根据未经审计的财务报表，2020年、2021年、2022年1-9月，珠海免税两年一期的营业收入分别为12.70亿元、19.06亿元、12.64亿元，相较于2019年同期分别下降52.26%、28.35%、35.51%。

　　两年一期的净利润分别为1.50亿元、6.12亿元、2.16亿元，相较于2019年同期分别下降79.25%、15.35%、63.82%，业绩波动明显。

　　不过，德邦证券最新点评称，珠海免税深耕珠海口岸免税店40余年，2019年营收、归母净利润分别为27亿元、6.8亿元，25.6%的归母净利率主要系高毛利率香烟占比高，同时物业租金有一定优势。珠海免税主要收入来源为拱北口岸关外免税店，2019年实现营业收入约20.05亿元，占比75%，未来随客流恢复，珠海免税业绩有望迅速复苏。