法拍房，另类的优质资产渠道 法拍房是不良资产

　　由于法拍房早期不受房地产限制政策影响，且通常享受7-9折折价，因此法拍房作为“捡漏”渠道，关注度较高。法拍房来源于债务人无法偿还债务时由法院执行拍卖并将所得款项用来偿还债权。由于法拍房的起拍价不低于市价或者评估价的70%，享受一定折扣，再加上2022年以前法拍房不受当地房地产限制政策影响，使得法拍房的关注度较高。2021年法拍房挂拍规模在2.4万亿元，其中住宅约7915亿元，占比约33.6%，较2020年下降36.7%。与此同时，商业类资产逐渐提升，2021年达到1.4万亿元，占比58.0%，成为挂拍的主要类别。法拍房成交在过去3年维持3000亿元规模，尽管商业持续增长，但是成交依然以住宅为主导。

　　法拍房资产质量良莠不齐，成交出现两极分化，整体流拍率较高的同时，个别城市和个别资产受到追捧。2021年，全国法拍房流拍率达到80.2%，流拍量合计60.8万套，其中住宅的流拍率最低，为72.3%，商业的流拍率最高，为90.1%。在法拍房市场整体流拍率较高的同时，也出现了个别豪宅和优质资产享有较高溢价率的情况。从城市结构看，法拍房挂拍TOP10以二三线城市为主，法拍房成交TOP10以一二线城市和长三角地区为主。其中，一线城市成交金额占到全国两成左右，个别城市如长三角地区的宁波、杭州和苏州，以及一线城市深圳法拍房甚至出现溢价。

　　法拍房成交两极分化的背后，反映了优质资产在更高的流通性和稀缺性下，未来将持续享受更高的溢价率。一方面是经济活动更活跃、居民财富更高的城市展现了更活跃的法拍房市场，资产的流通性更高。另一方面在同一个城市中不同区位和质量的房屋展现了不同的交易结果，优质项目尤其是稀缺性项目的参与度和溢价率更高。由于法拍房是一个以需求为主导的市场，成交结果反映了居民的真实偏好，即核心城市的优质资产。

　　由于历史数据质量不高，暂时没有充分的理由说明法拍房和经济周期挂钩，近3年整体呈上行趋势，结构分化表明高质量房屋需求仍然很强。我们继续推荐优质资产，二线央国企，受益中交地产、建发股份，同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街、中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展、招商蛇口、万科A等。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。