“50辆宾利堵车位”背后：深圳最难停车，18万元/平的豪宅业主也发愁

　　5日，“深圳国企书记夫人涉车位纠纷舆情”引发关注，涉事女业主甚至扬言“开50辆宾利堵占车位”。当晚，深圳市国资委回应道，高度重视，正在了解核实。

　　公开信息显示，围绕着停车位问题，该楼盘的业主已多次发生纠纷。而这背后，既有宝能公馆开发商对于车位产权处分争议，也有整个深圳市都面临的停车难问题，有车主调侃“开车10分钟，停车半小时”。据不完全统计，深圳全市各类停车泊位约240多万个，停车泊位缺口超过100万个。另据第三方机构出具的报告，全国出行找停车位最难的城市就是深圳。

　　涉事小区售价超千万

　　车位纠纷发生在深圳福田区宝能公馆，该小区位处香蜜湖板块，周边中高端楼盘林立。宝能公馆分为住宅、公寓两个类型，贝壳找房显示，该小区在售二手住宅仅有2套，政府参考价为12.4万元/平方米，实际市场售价在18万元/平方米。据贝壳大数据统计，宝能公馆以150-200平方米的四居室/五居及以上为主力户型，占比42.4%，最小的户型是70-90平方米的三居室，占比30%。

　　宝能公馆的公寓部分于2020年下半年入市，均价在9.8万元-12.6万元/平方米，总价在800-1600万元之间，目前暂无在售二手房源。从售价可以看出，不论住宅还是公寓，该小区均属豪宅。

　　贝壳找房显示，宝能公馆住宅项目有7栋，车位比为1：1.2，公寓项目有2栋，车位比为1：1.5。根据媒体对业主的采访，该小区住宅、公寓两个区域的地下停车场是共通的，之前住宅区一直都是公共停车位，先到先停。但开发商承诺买公寓可以赠送车位使用权，而赠送的有的是住宅区下方的停车位。

　　此次“开宾利堵车位”事件也是由此产生。住宅、公寓业主均认为他们对车位有使用权，物业公司此前将部分停车位安装地锁，仅供公寓业主使用，而部分住宅业主则对其进行拆除，最终发生口角冲突。

　　

　　▲宝能公馆业主投诉停车困难。来源：人民网领导留言板

　　宝能公馆的车位纠纷由来已久。据人民网领导留言板，2021年8月，有业主反映，小区负一楼全部和负二楼大部分停车位不给业主使用，停车位很紧张，停车极不方便。之后，福田区香蜜湖街道办事处回复称，该办已要求物业管理处积极及时向开发商反馈停车位紧张、不方便停车的有关情况。物业管理处称，接下来会向开发商申请增加开放地下停车位，缓解小区停车位紧张问题。

　　开发商是否违规？

　　其实，早在2014年，深圳市原规划国土委就代深圳市政府草拟了《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，并面向社会公开征求意见。该征求意见稿提出，配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有。增设停车位可约定为房地产开发企业所有。配建停车位不得转让。增设停车位可依照相关法律法规及本办法的规定进行转让。不过，时至今日，这份征求意见稿并未正式实施。

　　根据2020年3月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》，规划和自然资源部门应当在土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域的车位、车库权属。住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的，其所有的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域的业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示，深圳市停车位的管理大致遵循了2014年的上述征求意见稿，配建停车位归全体业主共有，增设停车位归开发商所有。而从目前的公开信息看，可能是由于公寓销售情况不好，开发商就将归属全体业主所有的停车位的使用权，私下约定给了购买公寓的个别业主，导致出现纠纷。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商赠送给公寓业主的车位使用权是否违规，关键要看开发商是否有处分权，如果属于有处分权的，就没问题。但是如果没有处分权，比如车位属于业主共有的部分改造过来的，那就有问题了。

　　王玉臣补充道，从全国的情况看，停车位大致可分为三类。第一种是符合规划的，在销售许可范围内的车位，这类车位是最规范的，手续完备的可以办理产权证，开发商可自由处分，对外出售、赠与、出租；第二类是规划上没有，通过占用车道、绿化或其它公共部分改建的车位，这种一般没有产权证，产权应当归属于业主共有，业主享有处分权和收益权；第三类是人防车位，产权归属国家，但日常属于“谁投资谁获益”。如果人防的投资成本没有分摊到业主的购房款中，那使用权归开发商。但如果成本分摊到业主的购房款中了，使用权则属于业主所有。

　　停车位缺口超百万

　　车位紧张，可以说是很多大城市共同面临的问题，而对于人口密度大、城市面积小的深圳而言，车位紧张状况可想而知。据不完全统计，2021年底，深圳市各类停车泊位约240多万个。而截至2020年底，深圳市汽车保有量超过350万辆，停车位缺口超百万。

　　2022年1月，根据实际出行找停车场的频次和花费时间综合分析，高德地图与清华大学交通研究所联合发布的全国停车场分析报告。报告称，深圳是全国出行最难找停车位的城市，其后分别是南京市、上海市。

　　上述报告还称，深圳停车难指数为11.6，表示深圳车友平均每100次驾车导航，约有11.6次到达目的地后未能停车需要再次查找停车场，比全国主要城市停车难指数高14.1%。

　　但也要注意的是，同一城市不同区域的车位紧张状况并不相同，比如，北京城六区的车位紧张状况要明显高于郊区。住在深圳龙岗区的车主刘峰（化名）称，他们小区的车位租金是500元/月，但因为车很多，找车位会比较难，并不能保证有车位可以停。没有的话，就只能停在附近的收费停车场。住在深圳盐田区的李先生则表示，他住在比较旧的小区，居住的人少，停车比较方便，每季度的停车费大约1000元。他还认为，住宅比较密集的小区可能会出现停车难的问题。

　　根据深圳市规划，“十四五”期间该市拟增加建设100万个车位以上。同时，相关部门正牵头修订《深圳市城市规划标准与准则》，结合城市开发密度合理确定停车设施配建标准，初步估计到2035年，深圳市将增加约200万个居住停车泊位。届时，深圳有望实现一车一个停车位。