国资再度入场！胡葆森易手建业地产29%股权

　　短短半个月时间内，国资接连现身建业地产。

　　6月1日，建业地产股份有限公司（以下简称“建业地产”，00832.HK）发布公告称，公司第一大股东恩辉投资有限公司（以下简称“恩辉投资”河南同晟置业有限公司（以下简称“同晟置业”）于2022年6月1日订立框架协议。

　　根据框架协议，同晟置业拟以6.88亿港元受让恩辉投资所持8.6亿股建业地产股份，占公司已发行股本的29%。此次交易，拟认购价为不高于0.8港元/股。

　　据此交易，认购完成后，恩辉投资将持有建业地产41.1%的股份，仍为公司第一大股东。

　　建业方面与同晟置业不只有股权交易。根据公告，投资者签订最终认购协定后，投资者将认购公司发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

　　若投资者到期后将债权转换为股权，其持股比例将超过恩辉投资。这也意味着建业地产第一大股东的位置在不久的将来仍有易手的可能性，留给市场等各方不小的想象空间。

　　对于投资者在未来是否会成为第一大股东，建业集团回应称，可转换股债券持有人有两年可再延期一年的可选择是否转换选择权，具体情况视后期市场交易状况而定。

　　“放眼当前房地产市场，等待纾困房企者众。建业地产能够率先获得国资支持，一方面是建业的资产质量不错，国企才能介入，对价才能彼此接受；另一方面是建业本身的引战的决心比较大。”一位房企副总裁对记者表示。

　　引入国企投资者

　　公告显示，投资者同晟置业是一家在中国成立的公司，主要从事房地产开发和经营以及酒店管理。投资者由大型省属国有独资企业河南省铁路建设投资集团有限公司全资拥有，而河南省铁路建设投资集团有限公司又由河南省人民政府全资拥有，投资者及其股东是独立于本公司及其关连人士（定义见上市规则）的独立第三方。

　　对于建业地产第一大股东恩辉投资，其则是一家在英属维京群岛注册成立的公司，主要从事投资控股业务。截至公告日期，恩辉投资直接拥有20.78亿股股份，相当于已发行股份总数约70.11%，是建业地产的控股股东。恩辉投资由公司董事会主席兼执行董事胡葆森单独和实益拥有。

　　股权交易之后，胡葆森仍为恩辉投资第一大股东，同晟置业为第二大股东。

　　根据公告显示，受限于最终股份购买协议项下的条件及条款，恩辉投资建议出售并且投资者建议购买8.6亿股股份，占本公司全部已发行股本的29.01%，代价为最高每股股份0.8港元，较股份于2022年6月1日的收市价有溢价约23.1%。约6.88亿港元的代价总额预计将以现金结算。

　　恩辉投资同意在收取上述代价后以股东贷款形式向建业地产提供贷款以补充本公司的运营资金。

　　股权交易之外，建业地产还建议发行并且投资者河南同晟置业建议认购可换股债券。可换股债券预计将按每年5%计息并在发行日起满24个月当日到期，并可由双方同意将有关可换股债券延期12个月。

　　根据公司公告，可换股债券持有人预计有权按照不高于1.2港元的初始换股价将全部或一部分可换股债券转换为股份。待可换股债券按初始换股价获悉数转换后，合共约5.9亿股换股股份可予发行，相当于建业地产现有已发行股份总数约19.90%及公司经发行换股股份扩大后的已发行股份总数约16.60%（假设本公司已发行股份概无发生任何变动）。

　　如果投资者将可换股债券悉数换为股份，投资者持股从8.6亿股增加至14.5亿股。目前公司总股份29.64亿股，届时在换股后将扩大至35.54亿股，投资者持股将增至40.8%，而胡葆森持股在卖出8.6亿股后减少为12.18亿股后，持股占比34.27%。

　　市场下行压力依旧

　　这已经不是建业首次引来政府投资者。5月16日，建业方面曾出让“只有河南·戏剧幻城”、足球小镇两个文旅项目股权，收购方为河南省政府背景企业。

　　河南房企人士告诉记者，建业集团作为河南省的龙头房地产企业，旗下的地产和文旅都是省内标签式的资产，在民企与国资合作“染红”的趋势下，建业的优先级是排在前面的。

　　尽管国资进入后的建业地产后续发展被市场看好，但市场方面的下行表现已经持续了相当长的时间，眼下建业地产面临的经营压力仍旧不轻。

　　2021年建业地产多项指标下滑。实现营业收入419.59亿元，同比下降约3.1%；毛利润约68.11亿元，同比下降20.8%；毛利率为16.2%，同比下降3.7个百分点；净利润额约为12.53亿元，同比下降40.4%，净利润率为3.0%，同比下降1.9个百分点。

　　尽管业绩下滑，但在胡葆森的主导下，建业地产的减债也起到了效果。根据2021年度业绩报告，截至2021年12月31日，建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为98.48亿元人民币，现金短债比达1.5倍；有息债下降明显，总有息负债下降29.9%至219.4亿元，其中，短期有息负债下降55.7%至67.6亿元。

　　不过，作为“只有河南”的建业地产，其深受河南整体下行市场环境的影响。

　　根据河南省统计局数据，2022年1~4月份河南省商品房销售面积3038.18万平方米，同比下降8.2%，其中，住宅销售面积下降9.1%；商品房销售额1846.45亿元，下降17.4%，其中，住宅销售额下降19.2%。

　　2022年1月~4月，建业地产实现合同销售总额88.97亿元，同比减少36.3%；总合同销售建筑面积116.65万平方米，同比减少35.7%。

　　河南市场之外，整个市场的“黑铁时代”特征明显。6月1日，机构统计数据显示，百强房企5月单月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，同比降低59.4%，2022年前5个月，百强房企累计实现销售操盘金额23235亿元，同比下降52.3%。

　　好在能够优先获得国资入主，一定程度上让胡葆森减轻了资金压力。今年8月，建业地产将有一笔5亿美元债到期，该公司认为，经过公司践行年初既定的缓解资金压力专项工作，公司有信心按期偿还8月到期的5亿美元债。