上海开启重振经济行动！房地产供需两端让利

　　受疫情严重冲击的上海市经济，亟待被重新激活。

　　在5月29日下午举行的第199场上海市疫情防控工作新闻发布会上，上海市政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（以下简称“方案”），推出8个方面、50条助企纾困新举措，全面有序推进复工复产复市。

　　上海市委常委、常务副市长吴清在发布会上表示，虽然本轮疫情给上海经济社会造成巨大影响，但是上海经济发展的基本盘没有改变，上海经济长期向好的态势没有改变。当前上海正处于经济恢复发展的关键时期，当务之急就是要全力落实中央部署，保企业、保就业，努力稳住经济基本盘。

　　记者注意到，此次方案还从供需两端发力，为上海楼市注入动力和信心。

　　供给端：促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。保障土地要素供给；年内新启动8个以上城中村改造项目；推动保障性租赁住房建设筹措和供应。

　　需求端：完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求；优化人才直接落户、居转户、购房等条件，加快实施人才安居工程。

　　根据方案，本政策措施自2022年6月1日起施行，有效期至2022年12月31日。

　　上海“50条”多条指向房地产

　　“上海速度”！有网友这样评价此次方案。在此之前，上海市已历经两个多月的疫情封控。

　　“过去3个月，是上海极不容易的日子。”上海市委副书记、市长龚正直言。据他介绍，上海5月16日实现了社会面清零，正在不断缩小封控区和管控区范围，直至解封，这也为6月1日以后，全面恢复城市正常生产生活秩序打下了较为扎实的基础。

　　“复工复产、复商复市是当前各类企业非常关注的问题。”吴清表示，6月1日起，上海全市进入全面有序复工复产复市、恢复正常生产生活秩序阶段，将取消对企业复工复产审批审核，对不是“白名单”的企业一视同仁。

　　根据方案，支持汽车、集成电路、生物医药等制造业企业以点带链，实现产业链供应链上下游企业协同复工，稳步提高企业达产率。逐步推动批发零售、金融、交通物流、房地产、建筑等行业复工达产，抢抓农时推动各类农业生产单位复工，在具备条件后有序推动餐饮、居民服务、文旅会展等人员聚集型行业复工。

　　企业的复工复产离不开政策的支持。方案提出，千方百计为各类市场主体纾困解难，包括阶段性缓缴“五险一金”和税款、扩大房屋租金减免范围、降低用水用电用气用网成本、加大退税减税力度、发放援企稳岗补贴等。

　　方案还提出，多措并举稳外资稳外贸；大力促进消费加快恢复，包括大力促进汽车消费、实施家电以旧换新计划等；全力发挥投资关键性作用；切实加强民生保障工作，多渠道稳定和扩大就业。

　　值得注意的是，在发挥投资作用环节，方案中的多项举措皆指向房地产，其中包括：

　　第一，全力推动在建项目复工复产，具备条件的项目做到“应复尽复”，保障在建项目连续施工。加大新开工项目协调力度，优化政府投资项目审批程序。

　　第二，年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城，优化完善城中村改造政策。积极拓宽融资渠道，支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目。

　　第三，健全住房租赁体系，推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策，加强住房租赁管理和服务。

　　第四，促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳。

　　第五，推动更多符合条件的存量基础设施项目发行REITS，遴选保障性租赁住房项目等开展REITs试点，支持盘活存量资金用于新建项目。

　　“此轮疫情对上海市经济和楼市影响非常大，房地产供需两端信心都非常弱。此次政策从供需两端发力，尤其将政策重点放在供给端，目的是给开发商和购房者让利，降低其成本，提振其市场信心。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

　　在土地端，方案还提出，对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。适当增加2022年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区重点产业项目用地需求。

　　李宇嘉认为，这些举措正是从源头上降低土地出让成本，从而提振开发商拿地信心。

　　支持刚性和改善性住房需求

　　此轮疫情对上海经济和楼市冲击有多大，一组数据可以说明。

　　今年第一季度，上海GDP总量为1.001万亿元，成为中国首个GDP破万亿元的城市——尽管上海今年一季度GDP增幅只有3.1%（在31个省区市中排倒数第四）。

　　从4月份开始，疫情对经济的影响加大。据上海市统计局数据，4月上海市实现外贸进出口总额2191.49亿元，环比3月份下降36.5%；全市规模以上工业企业完成工业总产值同比下降61.5%。1~4月，上海新增外商直接投资企业1144家，同比减少46.9%。

　　1~4月，上海市固定资产投资同比下降11.3%。三大投资领域中，城市基础设施投资同比下降21.4%，工业投资同比下降17.7%，房地产开发投资同比下降10%。

　　1~4月，上海商品房施工面积同比增长3.3%，其中住宅施工面积同比下降1.5%；商品房新开工面积同比下降47.1%，其中住宅新开工面积同比下降38%；商品房竣工面积同比下降17.3%，其中住宅竣工面积同比下降4.7%；商品房销售面积同比下降17%。

　　尤其是4~5月，上海房地产市场成交量几近为零。

　　在消费方面，1~4月，上海市实现社会消费品零售总额，同比下降14.2%。分商品类别看，吃、穿、用、烧的商品零售额分别同比下降9.2%、15.4%、15.6%和17.3%。

　　上海作为国际经济、金融、贸易、航运中心，是中国经济重镇，也是市场信心与预期的晴雨表。2021年，上海市GDP达到43214.85亿元，贡献了全国3.8%的GDP；上海市土地面积仅占全国的0.06%。

　　5月25日下午，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，李克强总理强调，坚定信心，迎难而上，把稳增长放在更加突出位置；努力确保二季度经济实现合理增长和失业率尽快下降，保持经济运行在合理区间。

　　李克强表示，国务院常务会议确定6方面33条稳经济一揽子政策措施，5月底前要出台可操作的实施细则，应出尽出。国务院（5月）26日将向12个省派出督查组，对政策落实和配套开展专项督查。

　　就在组织收听收看全国稳住经济大盘电视电话会议后，湖北省、浙江省、江苏省、河南省等多地政府随即召开会议，部署贯彻落实措施。

　　从上海发布的提振经济方案来看，对于购房政策方面，“完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，寥寥19个字，主要是重申全国稳住经济大盘会议精神。

　　李宇嘉认为，近期中央层面已经出台了多个房地产纾困政策，包括降低首套房贷利率下限、降低5年期以上 LPR基准利率等，上海要做的是贯彻执行，没有更多需要发力的地方。这也是出于担心短期内多重政策叠加，进而造成新一轮房价暴涨。若后续上海楼市需求仍比较弱，很可能还会有更多政策出台，如调整限购限售政策等。

　　上海一位房企高层表示，重振经济是好事，一些具体举措也是很好的，但关键是行动，行动很重要。现在政策已经不少了，但市场观望气氛仍然浓厚。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦认为，此次上海政策针对房地产行业，主要还是从企业端口发力，从拿地端到销售端加快速度，加快企业销售回款，保市场主体，而并未松动限购限售政策。比如，拿地资金不够，企业可以申请延期缴付或分期缴付土地出让价款，帮助其度过眼下这样一个比较痛苦的阶段，帮助市场恢复活力。投资端，旧改力度加大，从而推动更多需求入市。上海的这些调控手段，也彰显出了上海市政府对于城市地位和经济地位的自信。