2022年上海首轮土拍重启，土拍监管资金比例降至90%

　　时隔两月，上海复工复产的号角吹到了房地产行业。

　　5月26日，上海土地市场公告称，恢复2022年一批次住宅地块竞拍，并将于6月1日现场交易。公告显示，36幅宅地均采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人。

　　与此前不同的是，本次公告对监管账户监管期限起始时间和封存资金金额作了调整。按照最新的《商品住房用地交易资金银行监管协议》，申请人在监管银行开立的账户中封存的资金应不小于申请人在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中扣除竞拍地块保证金金额后的自有资金金额。

　　所谓的封存资金即指，房企用于缴付竞拍地块出让价款。一般来说，房企参与上海土拍需要分别缴纳竞买保证金和土地监管资金，竞买保证金一般按起始价20%缴纳，土地监管资金为起拍价的100%+10%溢价上限（即地块中止价）。也就是说，竞拍前房企需合计缴纳130%的起拍价。

　　而按最新的公告，扣除20%的保证金之后，房企需缴纳的监管资金同步减少。据媒体测算，以一块起拍价50亿元的地块为例，土拍监管资金降低20%，即10亿元，假设未成功拿地，10亿元资金被封存产生的利息成本在100万-200万元左右。

　　“此举在于对土拍释放利好信号，旨在吸引更多房企参加，提升房企参与竞拍的积极性。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，基于当前上海房地产市场受疫情影响现状，本次调整土拍规则具有一定的必然性和针对性。

　　据悉，上海今年首轮土拍中，共有36幅涉宅用地，另有4幅城中村旧改地块，合计40幅地块，总出让面积约215.66万方，总起拍价超850亿元。其中4幅城中村旧改地块，已于3月31日全部底价成交。

　　值得注意的是，4月26日，在宣布中止首轮土拍一个月后，上海市规划和自然资源局披露了2022年上海土地供应计划，供应总量有所增长，结构亦发生明显变化。按计划，2022年，上海全年计划供应建设用地2427-2707公顷，明显高于2021年的1920-2420公顷。其中，宅地供应明显增多。若以中位数来计，2022年的商品住房用地供应计划同比增幅约为45%。

　　“增加住宅用地供应的比重，减少租赁住房等用地比重，这和上海当前需要积极补库存、缓解购房市场供求矛盾等有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，供地规模的增加，客观上也说明对于房地产市场的支持。

　　“上海疫情的影响只是暂时的，在疫情阴霾褪去后，市场会逐步回归正轨。”陈霄补充道。