百万贷款省7万利息！首套房贷利率创新低，专家：力度可更大

　　在这个爱意满满的日子里，LPR结束了连续4个月的“按兵不动”。

　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，此前为4.6%。

　　此番调整创LPR5年期历史最大降幅，同时也创LPR实行以来的新低。

　　另据5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这意味着，房贷利率最低可降至4.25%。

　　“主要是刺激房地产降低资金成本。”东方证券首席经济学家邵宇5月20日对时代财经表示，政府要稳增长，降息是刺激经济的一个手段。“一般的调整是下调10个基点，而本次下调15个基点，创历史最大降幅，略微超出了市场的预期。”

　　“对于购房者的购房成本显然会形成积极的重要影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称，此前央行已经明确了“LPR-20个基点”的房贷定价思路，此次LPR下调，也将进一步引导房贷利率下限。

　　这也意味着，当前全国20多个城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后续房贷利率还有进一步下调的可能。

　　对于房地产企业而言，此次政策对于房企的融资等也会产生重要的影响，严跃进对时代财经表示，下调对房企积极申请低成本的开发贷款等有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。

　　不过邵宇担心，“现在房地产下降得比原来预期要快得多，同时房地产投资预期也改变比较大，居民购房以及房地产开发商的开发意愿都非常弱，所以政府的刺激力度与动作可能要大一点。但由于房地产政策调控的大前提是‘房住不炒’，所以政策都是利好首套房刚需的。”

　　布局降低银行资金成本，实现超预期降息

　　自2019年8月20日起，贷款市场报价利率（LPR）以来，一年期LPR利率已调整7次，五年期以上LPR利率已调整4次。招联金融首席研究员董希淼对时代财经指出，本月5年期以上LPR大幅下降，超出市场预期。

　　董希淼介绍，LPR由两部分组成，即公开市场操作利率与加点，其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利（MLF）利率。一般而言，MLF（中期借贷便利）如果未变，LPR难以变动。

　　对次，董希淼解释道，2019年10月以来，1年期LPR报价与1年期MLF利率基本保持同步调整，但也有例外。如2021年12月，在MLF操作利率不变的情况下，1年期LPR下降5个基点（5年期以上LPR未变）。本月15日，央行开展1000亿元1年期MLF操作，操作利率为2.85%，与上月持平。在本月MLF操作利率未变的情况下，本月5年期以上LPR大幅下降，为2019年LPR新机制以来第一次。

　　在董希淼看来，此番调整，虽出乎意料，又在意料之中。

　　董希淼称，今年以来，央行进行一次全面降准，为银行提供了长期的低成本资金。据悉，4月25日，央行实施全面降准，共计释放长期资金约5300亿元，增加了金融机构可用资金，降低金融机构资金成本每年约65亿元。此外，当前央行加强存款市场监管，引导存款利率下行，推动银行负债成本下降。如近期央行建立存款利率市场化调整机制，带动4月最后一周存款利率较前一周下降10个基点。

　　“上述两大措施，在一定程度上降低了银行资金成本，使得银行有空间减少加点，进而推动5年期以上LPR下行。”董希淼分析道。

　　回顾今年LPR的调整，2022年1月20日，5年期LPR出现第一次下调5个基点至4.6%，而在今天（5月20日）进行第二次下调，并且下调幅度达到了15个基点至4.45%。在中泰证券首席分析师杨畅看来，这反映了连续刺激、加力刺激的政策意图。

　　严跃进也对时代财经表示，5年期LPR下调了15个基点，充分体现了当前降低资金成本的紧迫性和支持导向，对于各产业经济发展有非常大的影响。

　　双政策叠加，极大积极刚需购房者

　　“这还反映出决策层对于中长期贷款尤其是房贷的关注。”民生银行研究院宏观分析师王静文对时代财经进一步指出，去年7月至今，1年期LPR已经下调15个基点，但5年期LPR仅仅下调了5个基点，导致居民和企业的中长期贷款增长乏力。

　　王静文介绍，4月居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。房贷负增这种前所未有的状况已经在2月和4月接连出现，显示出居民部门不但没有加杠杆，反而在主动收缩资产负债表。

　　5月20日，LPR下调15个基点，叠加本月中旬出台的“LPR-20个基点”的房贷定价政策。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，本次五年期以上LPR创历史最大降幅，也创LPR实行以来的新低。同时，4.25%的房贷利率也创历史最低。

　　政策对于购房者的减负效应显现，或许能刺激有刚需以及改善需求的居民进场。

　　严跃进给时代财经算了一笔账，以100万贷款本金、30年等额本息的偿还方式的案例进行计算。利率下调后，实际房贷利率就可以变为4.25%。那么若房贷利率从4.6%下调为4.25%，其月供额将从5126元变为4919元，减少了207元，共节省74520元。

　　近期较多刺激房地产的政策密集出台。如广东、广西、河南、山东等省的多个城市，相继下调了公积金贷款首付比例与商业贷款首付比例。4月底，最高层还提出在预售资金管理等方面进行优化，5月中旬更是出台差别化住房信贷利率的设计，明确了“LPR-20个基点”的房贷定价。

　　杨畅指出，当前房地产市场仍然处于降温阶段，例如70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.3%，连续3个月下降，二手住宅价格环比下降0.3%，连续8个月回落，出于买涨不买跌的心态，购房预期尚未得到扭转，市场仍在等待中。

　　董希淼还注意到，本月15日，首套商业性房贷利率下限调整，针对的是新发放贷款，存量房贷不在调整之列。而此次5年期以上LPR下调15个基点，将进一步降低存量房贷利率，减轻大多数贷款购房者的负担，更好地提振居民消费意愿和消费能力。对存量房贷而言，利率调整的具体时间要看贷款重定价日，如果重定价日为5月21日，那么从明天开始执行新的利率。