李宇嘉：按揭进入新一轮降息周期，房价和销售的底部开始显现

　　5月20日，央行发布新一期LPR利率，1年期LPR利率维持3.70%不变，5年期LPR利率下调15个BP至4.45%。

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对5年期LPR下降15个基点的点评如下：

　　超出预期

　　新一期贷款利率报价机制出炉，5年期LPR从4.60%降至4.45%，大幅下降了15个基点，超出市场预期的4.55的水平，2020年疫情后，最多也就是10个点的下降。但注意的是，1年期LPRLPR为3.7%与上期持平，低于预期的3.65%。也就是，5年期大幅下降，而一年期并未下降。

　　5年期LPR大幅下降的原因

　　一是4月18日央行23条纾困政策提出，“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”，这是央行层面自 2017 年以来再次明确指向首付和贷款利率要求，为LPR下降做了政策铺垫。

　　二是近期总理会议上，明确挖掘政策潜力，看得准的新举措在5月份尽快出，彰显了要为下半年经济重振，收复失地打好提前量，政策先发，希望下半年见效。

　　三要注意的是，这次1年期并未下降。主要原因在于，去年底对实体纾困力度很大，1年期LPR 2个月下降，降幅达15个基点。且定向纾困实体的资金接济很频繁，市场资金面很宽裕，国债利率、拆借利率已经大幅下降。但同时，从4月份数据看，楼市下行非常明显，甚至进入了信心不断下滑导向下的下跌循环，迫切需要对其“定向降息”。

　　四是某种程度上，目前出现了实体拖累地产的情况，即疫情扩散、百姓收入下降、预期悲观等实体层面因素导致地产下行；

　　另一方面，由于疫情持续，冲击就业密集的服务行业，百姓收入下降，预期悲观、信心不足，迫切需要降低购房成本。

　　降息提振需求端，为解决供给端问题创造条件

　　降息以降低月供，这是提振购房情绪的重要工具。从4月份房地产数据看，地产销售端大幅度下行，超出预期，拖累了开发商资金链，导致拿地、开工也大幅度下降，造成房地产全链条下行，导致开发商资金链继续紧绷，市场对开发商的风险担忧加大，开发商信用风险爆发的概率还比较大。

　　这就导致，供给端的冲击继续存在，解决民企开发商信用风险的收并购，就难以进展下去。因此，需求端回暖是突破的关键，5年期LPR大幅下行，就是要让楼市需求端快速稳定下来，为解决供给端冲击（信用风险，收并购难以进展、土地市场冷却、开工不足）创造条件，避免供需相互恶化。

　　未来市场走势

　　一般来讲，降息是提振资产价格、市场预期的最重要的工具。目前看，按揭进入了新一轮降息周期。“5.15”央行降低按揭基准利率后，目前已有20多个城市将首套房利率降至4.4%的底线上，相比上个月下降了1个百分点左右，200万的按揭贷款能节约1500元左右的月供。这次LPR下降，意味着最低利率进一步降至了4.25%，甚至低于历史最低利率水平。进一步改善需求端预期。

　　随着疫情缓解，5月份抗疫打扫“战场”。6月份，经济社会循环步入正轨，一揽子政策开始见效，包括疫情纾困、各地激励楼市，央行降息等等，其叠加效应将在下半年全面显现。房价和销售的底部已经开始显现，下半年将全面回升。但同时，要注意政策叠加形成共振和滞后效应，导致新一轮房价上涨。特别是，供地、开工连续数月下滑，未来若供给端上不来，而需求端已经比较热了，资金面好转，加杠杆重启，房价快速反弹，这是需要防范的。